Proyecto de construcción: ¿cómo elaborar un plan de financiación?

El objetivo de elaborar un buen plan de financiación es conseguir las mejores ofertas de tipos de interés de los bancos para su préstamo hipotecario. El tipo de interés definirá el importe de sus futuras cuotas mensuales. Esta cantidad debe estar en consonancia con su situación, especialmente en el caso de un proyecto de construcción en el que los gastos son numerosos y se reparten a medio y largo plazo.

El plan de financiación adecuado es, por tanto, el que le permite obtener el mejor tipo de interés por un importe de reembolso acorde con sus posibilidades, con unos costes adicionales moderados o incluso inexistentes, y con un margen de libertad y operatividad apreciable.

El préstamo inmobiliario y la contribución personal

La construcción de su plan de financiación comienza con su contribución personal. Este es el dinero que puedes poner en tu proyecto sin pedir un préstamo. El principio: cuanto más dinero inviertas en tu proyecto, menos pedirás prestado, más corto será el plazo y más bajo el tipo de interés. Un buen depósito representa alrededor del 20% del presupuesto total. Y los bancos tienen grandes dificultades para prestar a personas con menos del 10% de pago inicial. Y los llamados préstamos “al 100%”, que financian la casa, el terreno y los gastos relacionados, son casi imposibles de encontrar.

Acumula tu depósito. Lo mejor es destinar parte de tus ahorros al pago inicial. Tus ahorros demuestran al banco que sabes ahorrar dinero. Esto les tranquiliza sobre tu capacidad de reembolso. Otra posibilidad es pedir préstamos subvencionados como el PTZ o préstamos de planes de ahorro para la vivienda o Action Logement, que constituyen una contribución personal. Por último, puedes recurrir a la solidaridad familiar pidiendo a tus padres o abuelos una donación. Si es empleado de una empresa con más de cincuenta trabajadores, puede liberar la participación en los beneficios de su empresa.

No olvides tu ahorro residual. Para concederle un préstamo, los bancos le pedirán un ahorro residual además del pago inicial. Esta suma, que generalmente equivale a seis meses de mensualidades (cada banco aplica sus propias condiciones), permite hacer frente a las dificultades de pago o a los gastos imprevistos. Con este margen de maniobra, puede seguir pagando su préstamo en caso de dificultades financieras. También es una buena manera de hacer frente al aumento del coste de los materiales.

Crédito: ¿cuánto pedir prestado?

Debe respetar la regla del 35% de capacidad de endeudamiento, también conocida como tasa de esfuerzo. En este cálculo, los bancos no incluyen los impuestos, pero tienen en cuenta tus otros préstamos pendientes y los pagos de la pensión alimenticia. Esto se conoce como capacidad de endeudamiento neta de cargas. Un hogar que gane 4.000 euros netos al mes y devuelva 600 euros en créditos al consumo tendrá su capacidad de endeudamiento calculada sobre la base de 3.400 euros. Su pago máximo mensual será de 1.190 euros.

Su perfil y los criterios del banco. Los bancos respetan toda una serie de criterios para conceder un préstamo inmobiliario. Prestan especial atención a la cantidad que te queda para vivir. Es la cantidad de dinero que tienes disponible una vez que has pagado la cuota mensual de la hipoteca. El saldo restante suele estimarse en 1.500 euros para una pareja más entre 300 y 500 euros por hijo (cantidades mensuales). Una familia con dos hijos debe mantener un mínimo de 2.100 euros al mes. Por debajo de esta cifra, el banco rechazará el préstamo aunque se respete la norma del 35% de esfuerzo.

Asegura tus reembolsos. Si es usted inquilino, su futura mensualidad, con unos ingresos equivalentes, debería mantenerse bastante cerca de su alquiler actual (esto es el salto de las cargas, que debería seguir siendo razonable). Los bancos también miran su cuenta bancaria (sin descubiertos, incidencias de pago o avisos a terceros). La estabilidad de su situación profesional es una ventaja: al menos uno de los miembros de la pareja debe tener un contrato indefinido. Las personas con contratos de duración determinada y los autónomos tendrán que acreditar tres años de ingresos más o menos regulares, mientras que para los contratos indefinidos se examinan las tres últimas nóminas.

Su casa y su crédito. Los bancos también están interesados en su proyecto. Se fijan en la fiabilidad y la solidez financiera del constructor y prefieren empresas con experiencia en el mercado. Prefieren los proyectos construidos en el marco del Contrato de construcción de una vivienda individual (CCMI – ley de 1990). Este es el único marco jurídico que incluye siempre una garantía de entrega en el precio y el plazo acordados. De este modo, puede estar seguro de que la casa estará terminada, incluso si el constructor incumple. Sin embargo, las garantías de crédito (hipoteca o aval) se basan en la vivienda. Con una ley CCMI de 1990, el banco se asegura de la realidad de su garantía. Si acude a otra parte (arquitecto, director de obra o contratos de obra con empresas), las condiciones de crédito serán más estrictas. Cuidado: los proyectos de autoconstrucción son muy difíciles de financiar con un préstamo.

Préstamos ofrecidos por los bancos

El siguiente paso es solicitar una hipoteca al sector bancario tradicional. Financian su proyecto en su totalidad o en parte, y la mayoría de los préstamos subvencionados sólo cuentan para una parte de su proyecto (excepto los préstamos PAS y PC). Para elegir el préstamo adecuado, debes fijarte en el tipo de interés, el plazo y las condiciones de reembolso.

El tipo de interés. El banco lo fija en función de su expediente (naturaleza del proyecto, contribución personal, ingresos, situación profesional, etc.). Por ejemplo, el tipo de interés será más alto para un préstamo a veinticinco años con un pago inicial del 20% que para un préstamo a quince años con un pago inicial del 40%. Elige un préstamo a tipo fijo: están muy cerca de sus mínimos históricos y no aumentarán en caso de una futura subida de los índices financieros.

El pago mensual. Es lo que pagas al banco cada mes para devolver tu préstamo. Hoy en día, pueden adaptarse a sus circunstancias cambiantes. Gracias a la flexibilidad de los pagos mensuales, puede ajustar sus reembolsos al alza o a la baja una vez al año. Los bancos limitan el importe de los ajustes al 10, 20 o incluso al 30% de la cuota mensual. Otra posibilidad es aplazar una o varias mensualidades al final del préstamo. Esta opción sólo está disponible un número limitado de veces durante la vigencia del préstamo (generalmente cinco veces). Algunas instituciones ofrecen la posibilidad de suspender la devolución del préstamo durante seis meses o un año. Nota: muchos planes de financiación integran varios préstamos (PTZ con préstamo Action Logement, ahorro para la vivienda y crédito bancario tradicional, etc.). No todos se pagan de la misma manera, lo que puede hacer que los pagos mensuales varíen. Solución: los llamados préstamos intercalados. Se “suavizan” para que las cuotas se mantengan constantes a lo largo del préstamo.

El periodo de reembolso. Varía de cinco a veinticinco años, con algunas excepciones. Pero usted, como prestatario, lo elegirá en función de sus objetivos: pedir más dinero prestado, reducir el importe de los intereses a pagar y obtener más su préstamo. Esta es una de las ventajas de los préstamos actuales: se adaptan a las necesidades de los prestatarios y están diseñados para mantener o incluso aumentar su poder adquisitivo.

Amplía tu préstamo para pedir más. Para la misma cuota mensual, cuanto más largo sea el plazo, mayor será el préstamo. Con 1.000 euros al mes durante quince años al 1,20%, por ejemplo, el capital es de 164.665 euros y los intereses de 15.345 euros. Si se pasa a veinticinco años, con la misma cuota mensual y un tipo del 1,70%, el préstamo pasa a 244.259 euros, con unos intereses de 55.741 euros.

La duración ayuda a obtener el préstamo. Otra ventaja de la ampliación del préstamo es que se puede reducir la cuota mensual por la misma cantidad de capital prestado. Para un préstamo de 180.000 euros al 1,20% en 15 años, se devuelven 1.093 euros cada mes. Es necesario ganar 3.300 euros netos al mes para obtener este préstamo (regla del 35% de capacidad de endeudamiento). Por el mismo importe, pero al 1,70% en veinticinco años, la cuota mensual baja a 737 euros. Puede acceder a este préstamo una familia que gane 2.300 euros netos al mes (siempre que se cumplan otros criterios bancarios, en particular la cantidad de dinero que le queda para vivir). Pónganse a trabajar con sus calculadoras para elegir el equilibrio adecuado entre el plazo, la cuota mensual y los intereses a pagar.

¿Cómo elaborar un plan de financiación para un proyecto de construcción?

Para obtener el mejor plan de financiación posible para su proyecto de construcción, no hay sorpresas: debe ser lo más detallado posible. Tiene que definir todos los gastos futuros relacionados con su proyecto de construcción y todos los recursos que tiene en la actualidad y que tendrá en el futuro.

Entre los recursos, debe contar con :

  • Todas sus aportaciones personales, ahorros, libretas de ahorro, etc. Sus ahorros, y lo que está dispuesto a gastar en su proyecto de construcción dentro de los límites de sus posibilidades.
  • La evaluación de tus recursos futuros, es decir, los salarios netos menos todos tus gastos.
  • La evaluación del préstamo inmobiliario que necesita, evaluando lo mejor posible las sumas a devolver cada mes. Advertencia: le aconsejamos que no sobreestime su capacidad de endeudamiento. En general, se dice que el ratio de endeudamiento no debe superar el 33% de tus ingresos actuales.

Los gastos de un proyecto de construcción suelen incluir

  • Todos los costes asociados a la compra del terreno, es decir, el precio de compra así como los posibles costes de mantenimiento, deslinde, etc.
  • Todos los honorarios y costes asociados a la construcción del edificio: el precio de la casa definido por el constructor y el coste de la obra de la vivienda (que se planificará con todas las personas implicadas en la construcción de su propiedad).
  • No olvides todos los gastos que conlleva la contratación de una hipoteca: gastos de solicitud, seguros, garantías, etc.