¿Puedo combinar dos préstamos hipotecarios?

La situación económica actual y los bajos tipos de interés fomentan la inversión inmobiliaria. Cada vez son más los inversores que se atreven a dar el paso. En este contexto, puede ser interesante combinar dos préstamos inmobiliarios. De este modo, será posible invertir en varios proyectos al mismo tiempo. Esta práctica, también conocida como “piggybacking”, es legal y factible. Sin embargo, es importante conocer los detalles, los riesgos y las condiciones.

¿Cuándo combinar dos préstamos hipotecarios?

Para comprar su vivienda principal

No es la opción que viene a la mente de forma más espontánea, sin embargo es muy utilizada por los intermediarios para obtener una financiación ventajosa para la compra de una vivienda principal.

En este caso, se suelen pedir dos o incluso tres préstamos, si te beneficias de un préstamo subvencionado. El primero es un préstamo a largo plazo, mientras que el segundo es un préstamo a corto plazo. Los dos préstamos se suavizan para que las cuotas sean las mismas cada mes.

La ventaja es que el tipo general se reduce, ya que los préstamos a más corto plazo son más ventajosos. En la práctica, la obtención de dos hipotecas para financiar la vivienda principal la ofrecen más a menudo los intermediarios que el propio banco.

Para comprar una segunda vivienda

El hecho de que ya esté pagando una hipoteca sobre su vivienda principal no significa que no pueda pedir un segundo préstamo para financiar una segunda vivienda.

Sin embargo, hay que respetar un ratio de endeudamiento máximo del 35% para poder realizar esta inversión. No todos los prestatarios pueden permitírselo.

Para hacer una inversión de alquiler

La realización de una o varias inversiones de alquiler es el caso más frecuente que explica que un prestatario tenga varios préstamos inmobiliarios en curso. Además, puede tener un préstamo para su residencia principal y otro u otros préstamos para su(s) inversión(es) de alquiler.

También es posible ser titular de dos préstamos hipotecarios para invertir en alquiler sin ser propietario de la vivienda principal. La ventaja de este tipo de acuerdo es que el prestatario puede deducir el importe de las cuotas del préstamo de sus ingresos por alquiler para minimizar su renta imponible y pagar menos impuestos.

Pero eso no es todo, el banco tendrá en cuenta los ingresos de la propiedad en alquiler para calcular tu ratio de endeudamiento. La mayoría de las veces, sólo se tiene en cuenta el 50% de estos ingresos, pero esto aumenta automáticamente su capacidad de endeudamiento.

Tomemos el caso de Pablo, un hombre soltero, simplificando al máximo el cálculo para que sea más fácil de entender. Peter tiene unos ingresos asalariados de 4 000 euros al mes y no tiene ningún crédito pendiente. Por lo tanto, puede pedir prestado hasta el 35% de sus ingresos para cumplir con el coeficiente de endeudamiento, es decir, cuotas de préstamo de hasta 1 400 euros.

Invierte en su primer piso de dos habitaciones y paga 100 000 euros. Las cuotas de su préstamo son de 600 euros y su alquiler mensual es de 700 euros.

Ahora se considera que sus ingresos son de 4.000 euros + 350 euros (la mitad del alquiler), es decir, 4.350 euros, mientras que sus gastos son de 600 euros. Su nueva capacidad de endeudamiento se calcula sobre la base de 4.350 – 600 euros, es decir, 3.750 euros.

Para no sobrepasar el coeficiente de endeudamiento exigido, todavía puede permitirse una cuota mensual adicional de 1.300 euros, que es sólo un poco menos que cuando pidió el primer préstamo, porque sus ingresos han aumentado.

¿Debo mantener dos préstamos hipotecarios o combinarlos?

Si el prestatario tiene capacidad financiera suficiente para pedir dos préstamos para la vivienda, hay razones para optimizar los reembolsos del préstamo, ya sea para una compra personal o para una inversión en alquiler. El interés es ajustar el importe de las mensualidades para que el prestatario pueda financiar otros proyectos o simplemente aprovechar los bajos tipos para renegociar las condiciones del préstamo. Por lo tanto, es aconsejable utilizar una simulación de préstamo hipotecario, pero también una recompra hipotecaria, lo que permite agrupar los dos proyectos.

Hay que tener en cuenta que una inversión en alquiler realizada con una SCI no puede verse afectada por la reunificación de créditos, ya que si la primera financiación se realizó a título personal, se trata simplemente de dos entidades distintas. Por supuesto, la acumulación sigue siendo posible.

Los diferentes riesgos de acumular préstamos para la vivienda

Si se piden dos o más préstamos hipotecarios, independientemente de que se esté dentro del límite de endeudamiento del 35% y se gane una vida decente, se corre el riesgo de tener que hacer frente a pagos mensuales muy elevados. Para evitar este problema, pida al banco un alisamiento del préstamo. Repartirán el total de la deuda a reembolsar y usted pagará la misma cuota mensual cada mes. El otro riesgo de pedir varios préstamos es que se incurra en gastos como

  • Costes del seguro del prestatario
  • Tasas de los archivos bancarios
  • Gastos de notario

Estos costes se multiplicarán por el número de solicitudes que se suscriban. Por lo tanto, es aconsejable contratar sus préstamos con el mismo banco para reducir estos costes, que pueden ser bastante elevados.